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自去年下半年以來，不少房貸借款人選擇全部或者部分提前償還貸款，引人關注。特別是歲末年初的年終獎到賬之后，住房貸款提前還款行為顯著增多，漸成人們所驚呼的“提前還貸潮”。由此引發的個別銀行明里暗里不同意借款人提前還款的消息屢見不鮮，這個現象表面上是一種借款人和放貸行之間偶發的博弈，實際上還是可以參悟出不少道理。

實事求是地說，提前還房貸在以往很常見，步驟也并不難，銀行既沒有理由也沒有動機會去阻攔。但過去一年情況有點不一樣，去年整年國內資本市場不太給力，普通人想從股票、基金（股基、混基等權益類基金）里面掙點錢不容易。即便不碰股票、基金這些風險度高的資產，買的是主打固定收益，很安全的銀行理財產品，也不如以往穩健。假設房貸利率以5%計，算上股票、基金、理財的跌幅，一反一復，去年的浮虧可能在10%-30%區間，這種投資負反饋情況之下，普通居民風險偏好趨于保守，選擇將投資款變為提前還貸的資金也不難理解。

再者，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因。早期住房貸款利率在6％以上并不稀奇，盡管LPR（貸款市場報價利率）一降再降，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3％的平均房貸利率，遑論那些沒有選擇將房貸與LPR掛鉤，而是選擇了固定利率的客戶。并且，絕大多數人選擇的等額本息還貸方式，盡管可以逐月用公積金沖還貸，但對于那些公積金菲薄的客戶，每個月現金流壓力還是很大，不如提前“一了百了”，無債一身輕。

不過，以上推理均基于過往，事物處于不斷變化當中，格局還是得打開。去年以來多地下調首套房貸利率下限。春節后，新一輪的房貸利率下調潮也正如約而至。

據媒體梳理，截至目前，已經有30城下調首套房貸利率下限，其中最低降至3.7%。并且根據央行公布的首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。目前已經有20余城下調或者取消首套房貸利率下限，預計未調整的城市后續也有望跟進下調房貸利率，一季度將會有更多城市首套房貸利率跌至4%以下水平。可見3%左右乃至更低將不再是其他貸款的特權，捍衛“房貸是我們普通人目前能貸到的最低利率的貸款”的通識。

而對于今年的資本市場，春節前后不論A股還是港股的行情已經出來自證，很多業內外人士也認為今年大概率是一個投資“大年”，如果手頭有可以用于提前還貸，但同時可以拿來較長時間投資的閑錢，不如暫時觀望，先看看風頭再說。尤其是賬面還有浮虧的朋友，此刻割肉離場跟風去還房貸，或許不是明智之舉。

貸款的事情最終還是需要跳出貸款來看，對于不少人來說，是否提前還貸的根子往往不在于那幾十個BP的利率沉浮，而是基于個人現實，基于自我預判，所做出的一種有限理性選擇。比如原先敢借的錢，現在不敢借，要降房產投資杠桿，這恰恰從另一方面說明“房住不炒”起到了過往多少年都難收到的實效。又比如絕對的風險厭惡型客戶，發覺一段時間內已經很難從他處謀得房貸之上的無風險收益，當然可以提前還，債畢竟是債，是債就得還，早還早輕松。

文/蔣光祥 (財經專欄作者) 編輯 王進雨 校對 付春愔